央企扎堆造地王 造就房地产行业“国进民退”景观

6月首日,央企再度在上海土地市场大显神威。继上月央企保利地产“任性”豪夺周浦地王之后,昨天上午,经过一个多小时激烈争夺,隶属财政部的上市公司信达地产以58.05亿元总价夺得上海宝山区顾村一地块,溢价超过303%,刷新今年上海土地市场溢价率纪录。而可售商品房部分高达4.8万元/平方米的楼板价,更是让业内感慨上海外环外房价恐将突破7万元单价。

不仅是信达地产,纵观今年的土地市场,逾50%的地王都是拜国企所赐,其中部分央企表现异常活跃。除了国企们背靠国资系统及资本市场而资金充沛之外,有业内人士分析认为,央企今年接连大手笔拿地,或许也与央企整合有关。

七家央企围猎一地块

昨日这幅位于上海外环外的商住地块总面积逾10.6万平方米,起拍价14.39亿。据记者了解,该地块的出让条件可谓严苛,不仅要求住宅面积的5%做保障房用途,还有配有5000平方米不得散售的商场面积,此外还要求住宅部分不低于15%面积必须由开发商自持。如此算来,该地块仅不到80%的面积为可售商品住宅。

尽管出让条件苛刻,但仍吸引了24家知名房企蜂拥而来,包括滨江平安联合体、信达、保利、金茂电建联合体、中铁建、中铁、华润、招商、同济、阳光城、大名城、金地、万科、龙湖、九龙仓、新城等均到现场参加竞拍,其中7家是央企。

记者从竞拍现场了解到,顾村地块现场竞价非常激烈。起初,央企中铁置业跳过起始价14.39亿元,直接叫价30亿元。到了后半程进入“肉搏”阶段,新迁入上海的中原房企绿都地产、信达与金茂电建联合体轮流加价,将总价推高至50亿元以上,最终信达地产以高达58.05亿元的代价摘得。

按照建筑面积计算,该地块楼板价为36962元/平方米,但如果剔除保障房、自持商业面积计算,顾村地块实际可售商品住宅部分的楼板价已高达4.8万元/平方米。业内普遍测算,若加上建安、税收等一系列成本,该项目建成后的销售价格将突破7万元/平方米。

信达一年七造地王

值得一提的是,昨天在上海豪夺顾村地王的信达地产为A股上市房企,其母公司信达资产隶属财政部,是国内第一家专门处置不良资产的专业公司。被业界戏称为“钱袋子”的信达地产过去一年内在各地疯狂制造地王。2015年7月至今,信达地产通过公开招拍挂新增10宗地块,其中7宗是地王,分别是广州天河地王、合肥滨湖地王、上海新江湾城地王、深圳坪山地王、杭州南星桥单价地王、杭州滨江奥体地铁总价地王、以及昨天的上海顾村地王。

信达地产的底气首先与它是A股公司较易融资密不可分。该公司在2015年成功发行5年期中期票据30亿元;推进再融资工作,30亿元公开发行公司债券和80亿元非公开发行公司债券均通过监管机构审批。而就在2016年5月28日,信达地产披露了2016年公司债发行结果,本次非公开发行2016年公司债券(第一期)实际发行规模30亿元,票面利率为5.56%,期限3年。

其次,信达地产背靠大树好乘凉。公司在2015年年报称,作为中国信达的房地产开发业务运作平台,公司将借助信达系统的资源优势和品牌支持,创新业务模式和盈利模式,逐步形成差异化的竞争优势。有意思的是,该公司2015年的财务状况并不靓丽,期内公司经营活动现金流量净额-43.46亿元,净利润8.13亿元,两者相差-51.59亿元,据公司称主要是报告期内因规模扩大,新增土地储备所致。

半数地王拜国企所赐

信达激进拿地并非央企孤例。事实上,今年以来全国各地涌现出的所谓“地王”,超过半数由地方国企、央企制造。中原地产研究部统计数据显示:2016年前5月,全国土地市场总价超过15亿元的105宗高价地块,成交总价为3288.2亿元,其中有52宗被国企获得,合计成交金额达1785.8亿元,占比为54%。其中,信达、华侨城、招商蛇口、电建地产、鲁能集团、葛洲坝、保利、中铁、中冶等央企共制造出15幅地王。

据克而瑞房地产研究中心的观察,2016年初至今,21家被允许从事房地产业务的央企中,至少有一半表现得异常活跃,无论是内部整合还是对外扩张均在提速。尤其是水电系央企加速抢做规模,水电系(鲁能、电建、葛洲坝)和铁路系(中铁、中铁建)在房地产板块的投入力度变化最为明显。根据统计,鲁能、电建、葛洲坝成为大手笔的“地王买手”,它们今年已在南京、苏州、天津、武汉、郑州等最热门的二线城市花了237亿元,抢得9幅地块。

克而瑞分析师朱一鸣认为,水电系央企近来大手笔频频的原因主要是:在提升央企效率、避免同业资源浪费的大趋势下,职能相近的央企极有可能从集团层面合并,如五矿集团与中冶集团合并即将完成,房地产业务自然是强者占主导。

中原地产首席分析师张大伟则认为,土地市场持续火爆成为一、二线城市的常态。而目前市场的地王制造者基本都是“上市公司+国企”,这个群体资金实力更强,对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。在过去一年,房地产政策宽松,上市企业融资资金成本大幅下调,也助长了很多企业“赌性”,国企在土地市场表现得更加激进。

在深化国资改革,促进央企“瘦身健体”政策背景下,央企们如此激进酿造地王,助推房价,造成了房地产行业“国进民退”景观,值得业界深思。

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