百城房价同比涨10.34% 北上广深合背后的投资风险

同策咨询研究部2016-06-02 08:58
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[导读]据中指院数据,5月全国100个城市(新建)住宅平均价格11662元/平方米,环比上涨1.70%,涨幅较上月扩大0.25个百分点……方米,环比上涨0.55%,同比上涨2.69%。

据中指院数据,5月全国100个城市(新建)住宅平均价格11662元/平方米,环比上涨1.70%,涨幅较上月扩大0.25个百分点;同比上涨10.34%,涨幅较上月扩大1.36个百分点。按中位数计算,全国100个城市(新建)住宅价格中位数为7104元/平方米,环比上涨0.55%,同比上涨2.69%。

另外,北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为22113元/平方米,环比上涨1.93%,涨幅较上月扩大0.40个百分点;同比上涨15.48%,涨幅较上月扩大1.06个百分点。二线热点城市房价涨幅开始出现分化,厦门、合肥房价依然居涨幅前列,南京房价环比上涨3.93%,居百城第四,相比4月4.73%的涨幅,有所收窄。厦门、南京、苏州、合肥、佛山、东莞等二三线城市成为楼市“高热”地区,甚至在近期“日光盘”频现,楼市成交呈现火爆态势。从土地市场来看亦是如此,上述十大城市也是“地王”频现,出现面粉贵过面包的“虚热”现象。

那么,北上广深等一线城市、一部分核心二三线城市楼市“地王”与“日光盘”频现的现象是否会一直持续?未来这些城市商品住宅市场的趋势怎么样?

同策咨询研究部总监张宏伟认为,随着美元进入加息通道,国内资本继续外流,而从国内货币政策走向来看,虽然央行会采取对冲措施来继续释放流动性,但是,从近期“权威人士”对中国未来经济及货币政策走向判断来看,接下来中国货币政策走向开始改变,宽松的货币政策开始适度收缩,不会依靠大幅放水的方式刺激宏观经济。因此,对于中国房地产市场来讲,由于货币政策开始收缩,热点城市楼市需求透支,再加上北上广深等一线城市、南京、苏州、合肥、厦门等核心二线城市预期调控政策会收紧,一线城市、上述热点二三线城市楼市下半年进入调整期也是势在必然。

首先,美联储预计7月加息25点,美元进入加息通道,国内资本继续外流,国内货币政策也开始收缩,上述国内外货币政策走势对中国楼市是“利空”。

从美国来看,联储会议在6月15日召开,英国脱欧公投6月23日举行,美国不能不考虑万一脱欧派胜出对汇市的冲击和美元失控式升值的风险。笔者仍认为夏季加息可能性较大,不过将最可能的时间点从9月移至7月,看7月加息25点,年底前再加息25点。这样,美元进入加息通道。

按照上述分析逻辑,美元进入加息通道后,全球资产配置方向转向美元资产或房产,全球资本也会向美国流动,对于中国来讲也是如此,资金流向也会至美国。以中国外汇储备为例,两年前,中国外汇储备达到历史高峰的4万亿美元左右,然而,自2014年6月份美国开始提出货币正常化议题之后,中国的外汇储备大幅减少,截止目前为止,已经降低至3.2万亿美元。当美元进入加息通道之后,预计未来1-2年中国的外汇储备就有可能降低至2-2.5万亿美元。这说明,未来国内资金还会继续“外逃”,那么,这些资金逃到哪里?显然,转向美元资产或房产。这对中国楼市来讲是不利的。

从中国来讲,北上广深等一线城市、一部分核心二三线城市楼市“地王”与“日光盘”频现,短期内来看,上述城市的投资价值变低,投资客不会再关注市场已经出现过热的城市。此外,近日“权威人士”发表对宏观经济、房地产看法之后,中国的货币政策也正在转向。5月13日下午,中国人民银行发布数据报告,4月末,广义货币(M2)余额144.52万亿元,同比增长12.8%,增速比上月末低0.6个百分点;截止2016年4月末,社会融资规模存量为145.59万亿元,同比增长13.1%。当月社会融资规模增量为7510亿元,比去年同期少3072亿元。货币政策走向开始改变,宽松的货币政策开始适度收缩。这对于今年下半年及2017年房地产市场来讲不是一件好事情。

其次,北上广深宁苏合等楼市“日光盘”频现的背后的深层次原因:经济增长乏力与土地供应不足。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,从上述城市商品住宅市场来看,多轮“救市”政策之后,市场需求被激活,上述城市的楼市去化速度提升,去化周期也逐步缩短,市场基本面快速好转。在这样的市场背景下,“自住需求+改善需求”两股力量入市,导致上述城市出现“日光盘”的现象。同时,“日光盘”使得不少购房者担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而继续惶恐入市,甚至导致局部市场买涨不买跌的行情出现。

从上述“日光盘”频出的城市来看,除了沪深两个城市出台较为严格的调控措施之外,其他城市地方政府并没有明确表态用行政手段制止,或者即使出台调控措施,政策面也较为“温和”,甚至在公积金贷款、普通住宅标准、住房补贴等方面继续定向宽松,试图通过楼市基本面的回升拉动宏观经济的增长。从这个角度来看,由于宏观经济“下行”阶段的经济增速的压力,地方政府也有苦难言的尴尬,也不得不通过炒热房地产挽救宏观经济。因此,我们也就不难理解为何上述城市“日光盘”频出。这是上述城市近期“日光盘”频现的背后的深层次原因。

此外,从上述城市住宅类用地供应来看,商品住宅用地供应也较为紧张,这预示着上述城市住宅市场中长期仍然面临供求关系偏紧张的局面。按照常理来讲,增加土地供应才是解决问题之道,但是,从最近两年上述城市的土地供应节奏尤其是今年的供地计划来看,也并无太多实际行动增加供应的做法。从这个角度来讲,这些城市楼市中长期仍然面临房价上涨的压力,“地王”仍然会频出。这才是北上广深等一线城市、合肥、南京、苏州、厦门等核心二线城市房价快速上涨与“地王”频出的最真实市场方面的原因。

第三、北上广深宁苏合等楼市:商品住宅市场“涨价需谨慎!”

那么,北上广深等一线城市、上述核心二三线城市楼市“日光盘”频现与“地王”频出的局面会一直持续吗?答案当然是否定的。同策咨询研究部总监张宏伟认为,京沪深出台楼市调控政策后,商品住宅市场交易量已经开始出现下滑,由于政策面收紧与货币政策从严预期等因素市场很快进入了调整的周期;尽管苏州、南京、合肥、厦门、东莞、佛山等上述核心二三线城市楼市火爆,但是,“涨价需谨慎”!因为由于市场过热、货币政策转向、调控政策预期落地等因素,三季度或成这些城市楼市调控政策出台“窗口期”,下半年这些城市或将步入调整期。具体来讲:

首先,从历轮楼市出现过热的阶段的楼市表现来看,每当市场出现过热的时候,全国性的调控政策势必会出台,以为过热的楼市降温。如今,楼市调控政策基调转为“分城施策”,那么,也就意味着,哪一个城市当前出现过热的状况,哪个城市或将面临调控的风险。如今,京沪深出台楼市调控政策后,商品住宅市场交易量已经开始出现下滑,楼市在下半年尤其是第三季度后将进入明显的调整期;南京、苏州、合肥等上述城市楼市出现过热的状况,这些城市已经有一轮“温和”的调控政策出台,如果上述城市楼市继续火爆,“日光盘”频现与“地王”频现的状况持续,政策不得不继续从严。

其次,从上述核心二线城市来看,央行等相关部门已经开始对上述热点城市进行调研,储备政策(比如首套房认定标准或调整,预计开始“认房”;首套房贷或由当前的首付两成回升至首付三成;二套房贷政策或由当前的首付四成提升至六成左右;公积金政策或由于贷款余额不足而被动收紧。)已经准备充分,只不过等待时机发布而已。

从预期的发布时机来看,笔者认为主要考虑几个因素:一是市场继续火爆,“日光盘”频现与“地王”频现的状况持续,政策不得不继续从严;二是,待上半年经济数据结果出来之时,如果经济基本面下行趋势结束,那么,经济对于楼市的依赖度降低,此时楼市调控政策收紧的可能性加大;从政府出台政策的时机来看,上半年(土地市场与交易市场)成交量快速释放之后,比如苏州、南京、合肥等,下半年已经无太多指标上的压力,种种迹象表明,6月份政策面收紧的可能性较大。如果6月份还未收紧,那么,三季度将成为政策收紧的最后“窗口期”。

第三、从市场面的表现来看,虽然上述热点城市楼市成交量价在今年前5个月表现出,繁荣景象,“日光盘”和“地王”在上述热点城市也会频现,但是,这繁荣的背后是过去几轮“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果,这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。而这场危机极有可能在2016年下半年爆发,届时,楼市将陷入新一轮的调整周期,“日光盘”也就很难频现了。

换一句话来讲,2015年“330新政”以来,大中城市(一线城市、上述热点二三线城市)房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放,以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支,如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势,以为楼市“日光盘”会继续频现,那其实就是对于市场的误判,就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

从市场发展趋势来看,笔者认为,待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之时,再加上调控政策收紧、货币政策转向等因素,上述一线城市、核心二三线城市下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为,在多轮“救市”政策刺激之后,本轮楼市量价齐升最多持续到今年上半年,也就是说,楼市需求在去年下半年和今年上半年大量透支,楼市在上半年疯狂后下半年将陷入调整期,从时间的角度来看,2016年下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临,去年下半年以来的“日光盘”频现与买涨不买跌的现象也会就此而止。届时,如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”,那么,房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面,企业的资金面也会因此遇到问题。

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