三大因素推涨合肥楼市 不排除重启限购限贷政策

在每一波楼市疯涨的背后,开发商和投资客往往扮演着关键角色,合肥此次也不例外。

至于价格疯涨的原因,《每日经济新闻》记者近日调查发现,开发商的自我炒作及投资客的快速涌入都起到了哄抬房价的作用,另外就是合肥土地供应不足,以及与其中心城市的区域优势有关。

恒 大地产安徽公司李经理对记者表示,“此次合肥房价的上涨,开发商在其中也扮演了制造恐慌的角色,比如说捂盘惜售、半夜开盘等方式,还有就是捆绑销售,通过别的渠道达到价格上涨的目的。”

据合肥市房地产管理局局长汪菊喜介绍,房价疯涨主要有三大因素,分别是宏观政策原因、合肥城市发展特点和地价上涨。宏观政策,比如下调首套房首付比例,降低契税和营业税等;合肥城市发展特点,比如被列为全国交通枢纽城市等;地价也带动了房价上涨。若房价继续上涨,未来不排除会出台更严厉的调控措施,如重启限购限贷。

●开发商与投资客哄抬房价

据记者了解,在此轮价格上涨过程中,合肥众多开发商采取半夜开盘方式,制造出恐慌性的氛围。“这种开发商制造出来的恐慌,在二三月份开盘的项目占比很大,其中采取半夜开盘的楼盘就不下5家,有的开发商把开盘弄得跟开演唱会一样,万人抢几百套房源,这种恐慌性的营销在近段时间的合肥楼市较为常见。”房地产业内人士张斌对记者说。

此外,捂盘惜售也是合肥开发商采用的手段。安徽建筑大学房地产研究所所长李国昌认为,最近一段时间合肥房价的快速增长,主要是一些开发商捂盘惜售造成的,特别是政务区等热门区域,地块有限,出现了供求紧张。

为了控制房价过快上涨,今年4月份合肥房管局等四部门出台的《关于进一步保持我市房地产市场平稳健康发展意见》显示,要加强住房价格监管,严格明码标价备案管理,物价部门要加强商品房住房销售明码标价备案管理。

按照合肥的房价备案制度,每隔3个月,开发商须把拟上市楼盘的详细售价报备给房管局和物价部门。报备后未来3个月内,房价上下波动的范围不能超过备案价的5%至10%。若要更大幅度调整售价,需等到3个月后再行报备。

为了规避备案制度达到涨价目的,合肥部分开发商在进入2月份后,实施了捆绑销售。汪菊喜向记者介绍,“如果开发商资金紧张,就想别的办法,如捆绑车位,比如之前的车位大概20万元一个,现在涨到30万元或50万元,通过车位涨价曲线实现房价上涨。”

除了开发商的参与,投资者炒房也是这波合肥楼市火爆的重要推手。“目前合肥楼市主要购房者是以投资客为主,随着楼市的疯狂,也带动了刚需的提前释放。一些专业的投资者去年底买的房,其收益大都达到50%,有的甚至更高。”前述李经理对《每日经济新闻》记者表示,“年后滨湖和政务区上涨得特别快,投资客占比很大。合肥这波价格上涨是非理性的,投资者炒房导致很大一部分刚需恐慌性入市。”

不过,在汪菊喜看来,合肥这波房价上涨,投资者占比是有,但不是主要原因,“确实有不少投资者的参与,带动了房价的快速上涨,但是也有合肥自身因素。”

●土地、人口等助推楼市

如果说开发商和投资客助推房价上涨,那么合肥土地价格的大幅上涨也起到了重要作用。合肥学院房地产研究所所长朱德开认为,在合肥房价的上涨中,土地价格起了巨大的推动作用。

进入2016年,合肥土地使用权竞拍更加疯狂。在4月28日举行的竞拍中,6幅地块中有5幅楼面价超过1万元/平方米,溢价率都超过300%,面粉价格超过面包价格。其中,位于肥西县的一副地块楼面价达到10159元/平方米,但该地块周围精装修房源的价格才9000元/平方米。为此,该地块周围的项目纷纷封盘准备调整价格。

前述李经理向记者表示,“合肥楼市价格的上涨,和土地供应有很大关系。之前合肥的土地供应一直都很少,从去年开始出现地王并不断涌现,这对房价上涨起到很大的助推作用。”

统计数据显示,近3年合肥土地出让总面积大幅下滑,其中2015年出让面积仅为2013年的60%,比2014年总量减少了21%。“土地出让量偏少导致了开发商抢地,地王的出现刺激了房价上涨,特别进入2016年合肥土地市场地王频出是房价飙涨的关键。”房地产行业专家张健(博客)初对《每日经济新闻》记者说。

对于地价推动房价的说法,汪菊喜亦表示认同,“地价的上涨也是涨价的主要原因,合肥这十几年来看,都没有出现今年竞拍情况,溢价率太高,地王的出现助推房价上涨。”

此外,人口导入量的持续增加也导致合肥楼市供不应求。统计数据显示,2015年在合肥的购房者中,5.8%是安徽省以外的人,合肥户籍购房者占比为35.8%,余下的是安徽省内其他城市来合肥的。数据还显示,合肥常住人口从2011年的752万增长到2015年末的779万。

据记者了解,受益于安徽省要求做大合肥,安徽省的公共资金进一步向合肥集中,并且合肥目前也进入了长三角城市群,合肥外来人口也在进一步大幅增长。

“安徽是农业大省,进城买房大部分会选择省会,周边城市对合肥成交量占比较大。安徽一年有30万大学生,其中有10万人会到合肥找工作,这就需要安家落户。按照市政府预计,从2016年开始合肥每年人口要增加30万人,合肥在国家战略上占据重要位置,吸引外来人口的能力不断增强。”汪菊喜对记者说。

合肥学院房地产研究所副所长凌斌亦表示,合肥是安徽省省会,与发达省份不同,安徽省就合肥一个中心,单核发展,省内其他城市的楼市都比较疲软,这些城市的购买力也不断往产业、教育、医疗资源比较好的省会合肥转移。

南京财经大学教授张健对《每日经济新闻》记者表示,“周边城市的购买力向合肥集中是必然的,因为合肥集中了安徽省优秀的教育、医疗等资源,再加上合肥自身的产业基础以及资金量较为充沛,这些都利好房地产市场。”

●不排除限购限贷政策回归

为了应对合肥房价的过快上涨,4月份出台的《关于进一步保持我市房地产市场平稳健康发展的意见》明确表示,房地产主管部门将加强市场监管,开发企业在取得《商品房预售许可证》后,须在10日内全部公开房源并一次性对外销售;对商品住房已达到预售条件,但不及时申请预售许可的项目,经督促拒不申报的,将要求开发企业现房销售。

而针对此前市场出现的购买住房捆绑车位等销售行为,合肥市在意见中明确提出,要规范车位(库)等各类销售管理,商品住房配套规划建设的产权车位(库),须在该住房项目竣工验收后方可销售和出租,不得销售或通过长期租赁等方式变相销售人防车位(库)。

此外,合肥市还提出,2016年城区商品住房土地供应同比增加15%以上,并实行差异化供地政策,通过调节土地供应稳定市场预期。

汪菊喜对《每日经济新闻》记者表示,“推地力度会加大很多,接下来每个月至少保证不少于1000亩的土地供应,同时将加大商品房的供应量,保证市场房源的平稳。”

如果上述政策出台一段时间后,合肥楼市还是延续火爆态势,那么不排除会出台更严厉的措施,“政府在必要的时候,会进一步出台更为严格的政策,不排除限购限贷的政策重新回归。开发商要加快推盘速度,如果价格一直控制不下来,会加大政策力度进行调控。”汪菊喜补充说道。

汪菊喜还认为,“去年合肥土地供应量确实比较少,但开发商拿地有一些不理性,建议开发商高价拿地时要慎重。此外,投资客也要谨慎投资合肥楼市。”

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