大型房企进军长租公寓 抢先布局资管服务链

大型房企进军长租公寓 抢先布局资管服务链

有房企高层向《证券日报》记者表示,住宅租赁运营的市场空间巨大,但选址要谨慎

■本报记者 王丽新

100%持有住宅,开发商靠长期租赁回收现金,这种新型业务正成为开发商布局的重点。近日,在北京出让的四幅地块中,住宅部分100%均由竟得企业持有,做成长租公寓产品。据《证券日报》记者获悉,向热点城市楼市输出长租公寓是相关部门重点推进项目。

值得关注的是,在房地产行业净利率逐年下滑的趋势下,增量市场向存量市场转化后,开发商为了寻找新的盈利点,一改过去以“房”为中心的运营模式,开始以“人”为中心,布局全地产生态产业链,包括长租公寓、联合办公空间等地产新业态在内的,可与金融、服务等链接的资管服务链是大有可为的一环。

“持有住宅或持有联合办公空间,若从投资回报率来看,‘京沪深’地价过高,中国房地产市场的租售比又过低,靠租赁回收的现金可能都无法与开发持有物业的资金成本打平”,有业内人士向《证券日报》记者表示,让持有重资产变轻的方式不排除将资产打包,进入资本市场去融资为房企输血的可能性。

进军地产新业态

近几日,北京出让四幅地块,住宅部分全部100%持有,虽然启动限价模式,但品牌房企依然“热情”参与,竞争激烈。

以海淀地块为例,首创天恒中粮联合体以57.6亿元摘得海淀永丰20号地,根据竞拍条件,需要配建100%自持商品住房面积,10%自持商业办公面积。现场竞拍吸引了包括首创中粮天恒联合体、碧桂园、龙湖首开联合体、万科绿城联合体、远洋、石榴集团、中铁、融创中国等8家拿地主体参与。

根据竞拍条件,该地块商品住房销售均价不超过53400元/平方米,且最高销售单价不得超过56100元/平方米,全部居住套型必须符合“90/70政策”,五年内不得出售,销售时不得搭售其他服务、产品,不得捆绑精装修。

事实上,据中原地产首席分析师张大伟统计,上述四幅地块,总计出让金203亿元,62万平方米中的50.4万平方米住宅面积全部由开发商持有,预计将向市场提供8400套长租公寓,其中一宗地块的出租房楼面价高达3.8万元∕平方米。

张大伟进一步表示,持有住宅部分按照3%-4%的租金收益计算,上述8000多套出租房年租金约3.2亿元,按照持有和出售比例来看,开发商对上述四幅地块的持有成本约为140亿元,年资金成本约为7亿元,租金收益只能回本银行定期存款,短期内盈利和变现都很难。

此外,国泰君安的一份研究数据显示,核心城市租金收入涨幅落后于房价涨幅,租金回报率与1年定期贷款利率相近,但需求高,市场空间大。2015年下半年以来,随着新一轮房价上涨,“京沪深”三城租金回报率都降到2%以下,而美国的平均租金回报率常年稳定在6%左右。目前来看,租金回报率有上涨空间,而推进长租公寓也将是解决房地产市场供需矛盾的重要一剂,尤其对于集中式长租公寓来说,开发商一旦运营成功,存量房优势和开发优势将协同释放。

事实上,2015年初,万科早就剑指长租公寓,推出长租公寓品牌“万科驿”,目前已经在广州、上海、厦门、济南、北京、西安、重庆等多个城市落地,并计划至2017年将实现15万间万科驿公寓。

8月17日,龙湖地产在香港举行2016年中期业绩发布会,也宣布已正式涉足长租公寓和联合办公两个新业态,龙湖长租公寓定名为“冠寓”,并且力争在三年内实现300处长租公寓。此外,包括金地、远洋、招商蛇口等房企也都进军长租公寓。

有分析师表示,标杆上市房企在前期投入上有资金优势,可以通过公司债、非公开发行方式获取资金。在获得物业方面,此类房企可以通过改造自身存量物业、或是利用政企关系来获得存量物业,在不同城市的开发团队能够把握城市租赁房需求,因此可能会大量布局该业务。

布局资管服务链

值得关注的是,房地产市场进入存量房时代后,如何挖掘存量房市场的盈利链条,以“人”为中心,围绕“房”的数公里半径内进行服务链条全生态布局,成为房企下一个进军领域。鉴于此,除了长租公寓这种新型业态外,在过去一年中,开发商对联合办公空间的青睐度也很高。

据记者了解,在联合办公空间兴起之初,初创企业布局较多,但随着市场的优胜劣汰,标杆房企开始手握大量优质资源谨慎进入,包括SOHO中国、太古、远洋等知名房企。

近日,龙湖地产宣布首个联合办公空间“一展空间”在北京长楹天街商业综合体中正式开业。据龙湖方面表示,与国内多数联合办公产品不同,“一展空间”定位于“商业综合体中的联合办公空间”,如颇具代表性的全球知名商业地产集团西田(Westfield)推出的“Bespoke”,采用的是“前店后办公”的模式。

“龙湖北京长楹天街‘一展空间’开业出租率已达95%以上”,龙湖集团副总裁兼创新事业部总经理韩石表示,龙湖将围绕入驻企业进行社群运营,强化精细化运营能力,形成商业客流与创意办公的零距离链接;建设众创生态圈;承接办公溢出效应;最后,实现办公、居住、消费一体化,多点多中心形成创新业态集合的产业新区。而继北京之后,今年12月份,位于上海的首家“一展空间”也将于龙湖虹桥天街面世。

此外,对于长租公寓“冠寓”,据龙湖方面透露,若选址得当,是有账可算的重要业务之一。

对此,上述业内人士向本报记者表示,无论是长租公寓,还是联合办公空间等地产新型业态,对龙湖而言,都是公司长期战略的重要组成部分,通过对“人”生活半径的服务,在未来可获取可观的租金回报和稳定的现金流。事实上,包括盘活存量房资产在内,这都是品牌房企争抢布局的重要因素。

另外的动力,则来自对资金的追逐。

曾有机构投资者向本报记者直言,比起传统的商业地产业态,尤其是零售或酒店业态,“我们更看重房地产行业联合办公空间等新兴业态,这是我们重点关注的投资对象。”

“在目前的中国房地产市场上,持有住宅甚至比持有商业更让开发商兴奋”,某不具名人士向《证券日报》记者直言,“京沪深”及热点二线城市住宅价格居高不下,估值较高,若把这些资产打包,甚至做成金融产品,资本市场里将不乏买家,甚至若将租金收益打包,可以通过多种渠道实现融资输血,比起“捂地”面对的政策压力和不能产生现金流收益而言,开发商将更看重这种一旦运营成功,还能产生品牌价值,甚至转化为输出品牌,实现轻资产化的商业运营模式。

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