【侃房哥】房价绑不住经济 只能绑住盲目购房的人!

【侃房哥】房价绑不住经济 只能绑住盲目购房的人!

文/刘磊

似乎房价涨跌总是购房者关注的重点,但认为房价永远不会降显然有悖于市场规律;即便房价关系到国计民生,它也只是经济大局中的一个部门,难道整个经济大局就服务于房地产吗?

本末倒置:经济大局怎会受制于单一行业

今年房价疯涨时,信贷几乎都流入房地产,给广大投资者造成了错觉,以为资金的大量流入,就会对金融业带来牵制。事实上,资本总是向着热点的经济领域流动,这是资本的固有属性;而资本又比投资者聪明的多,它总是在某领域降温前就会撤出。想绑架资本,没那么容易。

房地产业的膨胀、投资本身热潮、房价的增长,本身就需要GDP增长预期才能发展起来,需要货币增发才能把价格带动起来;如果没有潜在需求,如果经济一片低迷,房地产投资本身就根本不会发生——欧债危机时,希腊、塞浦路斯等国的房产都是白菜价了,尚无人问津,就是因为经济整体低迷的原因。退一步说,房地产投资与经济大局互为因果,但如果说房地产就是经济发展的决定因素,那就是本末倒置了。

另外,根据IMF的数据,按PPP(购买力平价)方式计算的话,2012年中国的GDP为12.4万亿美元,工业GDP为5.8万亿美元,接近美国的2倍;可见,中国经济的真正支柱还是制造业。

未来难期:仅靠投资者玩零和游戏可不够

那么房地产改变的是什么?是投资领域的结构。简单说,由于房地产这个工具,占GDP约1/4的资金不再参与后续生产领域,而是参与了财富再分配。但这个分配,也是受制于经济大局的,仅仅靠投资者们玩“零和游戏”是撑不起来的。

一方面,信贷不跟地产“玩”了。房价上涨,杠杆帮忙;通过利率降低、首付比例降低、解除限贷等措施,刺激投资者的热情,从而盘活了房地产业的资金周转;然而,房价涨得太狠,就要调控利率。银监会在11月中旬对银行资金进入16个热点城市进行了专项检查,低利率的贷款时代宣告终结,对货币和信贷总供给形成较大制约,直接给房价泼了冷水。

另一方面,劳动力也撑不起高房价了。最新一项研究报告预测,到2050年,中国的人口将下降约6000万,而工作年龄段人口将下降约1/3,下降规模相当于巴西(人口居世界第五位的国家)当前的人口规模。我们说,虽然房价是投资者和金融杠杆撬动的,但归根结底也是有刚需作为预期,支撑着这个杠杆。如果劳动人口下降,房屋需求不旺,那么再长的杠杆也无法撬动房价。

综上,可以说房价绑架了中国经济是个伪命题,房价绑架更多的,是不明真相、盲目跟风的投资者的财富。房价的涨跌、单套房屋的价格涨势看上去很美,然而租金回报、房价收入比等因素下细细算来,过度投资房地产,无非是给银行打工、给房企打工,换回的不过是账面的财富罢了。

本文作者:刘磊,福布斯金融理财师评审委员、中国外国专家局澳籍专家资质,多家媒体房地产专栏作者、作家,微信号:victorliulei,公众号:Victor-liulei。

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