地产库存越去越多 17年又该何去何从?

地产库存越去越多 17年又该何去何从?

2015年底房地产待售面积71853万平米,创下了一个惊人的历史天量。这不仅意味着很多地方政府的财政吃紧,也构成了经济和金融的双重风险隐忧。有鉴于此,央行暗示居民部门可以加杠杆,去年年底中央经济工作会议提出房地产去库存。

在这种政策导向下,苦于投资无门的国内资金蜂拥而入,今年前11个月商品房销售额猛增37.5%超过了10万亿;同时今年前十个月土地出让和房地产主要税收之和接近5.7万亿相当于过去十年土地出让收入之和。彪悍异常。

另一方面,今年前11个月个人按揭增速高达49.3%,国内当月信贷主要由个人信贷和接续旧账贡献,浮华背后冷暖谁知。看起来周小川行长年初的设想成为了现实,怕涨不怕跌的刚需踊跃接盘,但地产去库存的任务非但没有大获成功,反而越发难以为继。

据统计,今年前11月地产待售面积仍然高达69000万平米,对比去年年底的库存,不过减少了区区2800万平米。显而易见,这是一轮地产的结构性牛市,少部分一二线城市房价的井喷以大部分地区资金被挤出为对价。

这种资产价格的马太效应不仅与地产去库存的中央政策目标相悖,快速透支居民部门未来收入进一步积聚威胁社会稳定的重大风险,且事实上造成了全社会资源的虹吸效应形成了另种形式的脱实入虚。

由此,十一之后史上最严楼市调控新政突袭且执行力空前,显示了最高决策者“知错能改”的魄力和决心。现在看,去年年底中央提出地产去库存的任务几乎可说大失败,那么在今年年底的中央经济工作会议上对楼市问题的再定调,就一定使命必达么?

要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适合市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。要在宏观上关注货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。

要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。

要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。

这是今年中央经济工作会议有关楼市问题的文字表述,概而言之,通过“基础性制度长效机制”、强化地方政府问责和配套政策以严格限制投资投机性购房行为,以实现三、四线城市楼市去库存的恢弘愿景。

对此,我只能说我并不愿意学券商分析师、财经评论员应景式的分析,我所了解到的事实和多年观察的结果告诉我,绝不要过分高估一个强大政府精准规划的执行力效率,政府不会比市场更聪明,政策制定者跟大众一样普遍盲目自信,他们在经济议题上犯的错误之大,要么你视而不见听而不闻要么被人们有意无意选择性忽视。

如果制定一个规划,配以各种精雕细琢的文字就足以解决问题,那么十几年前就应该经济结构成功转型了,七大新兴产业早就成了支柱型行业了,各地的区域振兴早就见效了,环保食品问题早就解决了。

我并非在嘲笑经济史骗局中居于顶端的高级演员,我只是觉得想法再好,计划再完善,没有一个制度的保障,没有一个尊重产权契约的社会精神,基本上都是一个纸上谈兵。

在这个意义上,所谓基础性制度和长效机制的构建,不仅是一个地产调控的同样也是关乎中国未来宏观怎么走往哪里去的重大命题,我很期待看到这种改革的诚意和善意,但同时又不抱太大的希望而充满警惕。

不过正如我之前说今年十一之后,可能中国房地产市场的功能定位就此形成了一个拐点。下定决心抱着炸弹击鼓传花的各级官员们,或主动或被动,要开始专心于拆弹工作了。很大程度上,美元加息周期再度得以强化,特朗普经济鼓吹资本回流美国,对于中国资产价格的压力是确切的。

国内的楼市大起,短期内基本不大可能了。防止风向标城市楼市价格“大落”,去化楼市整体天量库存,才是北京真正的心头之急吧。

但从来是买涨不买跌,就像今年房价猛涨才推着刚需快跑;靠刚需抄底推动楼市库存去化毕竟有点理想化了吧。

当投资投机力量受抑,房价难涨预期渐成,少了大户、散户围观,中国的楼市如何做到“既抑制泡沫,又防范大起大落”呢?

多重的政策目标往往因为矛盾而难以同时实现。再来仔细体会中央政治局会议有关楼市问题的政策立意,结合国内外宏观的真实现状,我想泡沫要再继续吹的空间至少在明年来看应该是非常有限了。

然而如何撑着既有泡沫不破,又使得收入水平相对房价水平严重不匹配的老百姓自觉自愿为国托盘,需要很大的蓝图构想能力。

不泼冷水,少说多看。

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