地王豪宅泛滥 一线楼市陷结构畸形窘境

21世纪经济报道 [微博] 2016-05-24 11:01
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2016年的一线城市,想必令融创、泰禾这样的豪宅开发商内心暗喜。

这两家在北京以开发顶级豪宅著称的开发商,最近同步闯入深圳,拿下了这个他们觊觎已久的市场。不同的是,融创通过并购,泰禾则通过拍地获取了项目。

然而如今的一线城市,房地产结构日趋畸形,地王频出,豪宅泛滥,在10万+及以上高端住宅这个细分市场,竞争已然十分激烈。

一线城市的另一面却是,高企的房价不断推高城市生活生产成本,房地产及金融侵蚀着其他产业的空间,中产阶层和实业公司试图逃离,城市财政收入中制造业和工业占比下降,创业创新活力衰减。

地王助推全面豪宅化

2015年以来,在北京、深圳、上海的财政收入中,土地出让金收入和房地产相关税收收入占比大增。

根据中原地产统计,2013-2015年,一线城市土地出让金收入年均全部超过了5000亿,2013年同比2012年翻了一倍多。

今年截至目前,一线城市土地出让金已达1010亿,地王频繁出现。今年全国最高的50宗土地合计成交总价为2013.29亿;在50宗总价地王里,一线城市有14宗,很多之前刚需的区域,比如北京的五环外,都出现了地王。

但与此同时,中原地产研究部统计数据显示,前4月一线城市住宅用地供应明显下调,仅供应42宗,合计住宅用地建筑面积为632万平米,是十年来的最低值;

截至5月8日,一线城市住宅土地成交也跌到最近10年低点,仅成交27宗住宅用地,总规划建筑面积只有360万平米。

中原地产首席分析师张大伟认为,一线城市住宅用地供应减少,导致市场逐渐出现了豪宅化的趋势。北京、上海出让的郊区土地未来售价预期都要在6万+;未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势,而很多过去认为是非豪宅区的区域将会供应大量的豪宅项目。

事实上,今年的一线城市可以称之为“豪宅年”。前4个月,北京总价千万以上的豪宅已签约1564套,达到了2015年全年的一半。按套数计算,占到了整体市场成交量的10%,按金额计算,占比更是高达37.9%。

其中,截至5月18日,单价10万+的顶级豪宅签约134套,占2015年全年151套的88%。

在深圳,豪宅也是超级火爆。深圳中原、安居客统计数据显示,前4个月,深圳3000万以上的豪宅共成交98套,是2015年同期的4.45倍,较去年后4个月也增长了42%,豪宅去化周期保持在9.8个月的合理水平。

4月深圳共有5个豪宅入市,分别是位于福田的宝生Midtown以及位于南山的华润深圳湾悦府、恒裕滨城二期、半岛城邦三期和深圳湾公馆,单价均在10万以上。

根据深圳中原研究中心监测,5月预计有9个豪宅项目进行开盘或加推,包括宝安的壹方中心玖誉,福田的大康福盈门、宝能公馆230平楼王单位,南山华侨城的天鹅湖一号、蛇口的水湾1979、后海的汉森吉祥龙258平5房等,开发商的入市脚步在加快。

豪宅的大幅成交和占比,也拉高了全市均价,深圳南山区新房均价在本月第二周接近10万/平方米;位于蛇口的半岛城邦新品上月开盘,均价8万被认为已非豪宅价格,推出的400多套房源几近售罄。

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