地王豪宅泛滥 一线楼市陷结构畸形窘境

21世纪经济报道 [微博] 2016-05-24 11:01
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结构畸形的风险

在张大伟看来,“面粉贵过面包”已成一线城市的常态。而目前的市场创造地王的基本都是上市企业和国企,资金实力更强,对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。

在过去一年,房地产政策宽松,上市企业融资资金成本大幅下调,也导致了很多企业敢于拿地,国企在土地市场也表现的更加激进。

如5月18日,保利地产以54.5亿元拍得上海浦东新区周浦纯住宅地块,溢价率高达296%,可售住宅楼板价5.45万/平方米。

但包括张大伟在内的多位业内人士指出,未来一年,房价是不是会出现这么大幅度的上涨疑问很多,地王入市的难度多大,将成为2016-2017年最大的疑问。

在北京平均商品房住宅楼面价已全面超过3.7万/平方米的情况下,房企未来运营的难度越来越大;按照目前地价超过房价的趋势,需要未来2年房价上涨100%以上,这些地王才能上市。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭就认为,保利所拿的浦东地块很难盈利。

值得注意的是,曾经激进的融创中国并没有参与去年以来一线城市的地王盛宴。

融创中国主席孙宏斌认为,京沪地价已经高得离谱,“部分企业2013年在土地市场疯狂时期获得项目至今还没有入市,2015年一线城市高价地块频出,而这些项目将集中在2016年集体入市。未来很多企业在去化方面将十分艰难。”

嘉丰瑞德金融数据总监Frank则认为,房企疯狂拿地的背后是资金加杠杆的不断输血,在“地王”频现背后,是整个行业不断攀升的负债。中国指数研究院数据显示,2015年百强房企资产负债率继续上行,均值达到75.4%,较2014年上升1.5个百分点。

而高负债、高杠杆无疑提升了违约和投资风险。碧桂园CFO吴建斌认为,拿地风险是房企最大的风险。一旦某一地块投资失误,就可能引发连锁效应,公司首先要做的就是最大限度地规避投资风险。

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